The Montreal Real Estate Blog

Qualifying Ratios
As calculated by lenders, the percentage of income that is spent on housing debt and combined household debt. The first qualifying ratio, called the gross debt service or GDS is up to and including a maximum of 32% of the combined gross family income. The second qualifying ratio is the Total debt service or TDS is up to and including 40% of gross income.

Quit Claim Deed
A general release of all claims or rights to a parcel of land.

Dans un article précédant nous avons mentionné que la Taxe de bienvenue était applicable sur tout transfert de titre de propriété d’immeuble. Toutefois, il existe certain cas d’exonération dont ceux-ci :

• Achat d’un immeuble par un organisme public (gouvernem
• Achat de fermes ou de boisés qui continueront d’être exploités
• Transaction dont le prix de vente est inférieur à 5000$
• Transfert d’immeuble à sa compagnie par un actionnaire détenant 90% des actions dans la compagnie ou vice-versa
• Transfert d’immeuble entre parents ex. :

1. En ligne direct, c’est-à-dire : fils, fille, mère, père
2. Entre conjoints, c’est-à-dire : époux, conjoints unis civilement ou vivant ensemble depuis un certain temps (habituellement 12 mois)
3. Entre beau-père ou belle-mère et gendre ou bru
4. Entre beau-père ou belle-mère et beau-fils ou belle-fille

Lors d’une exonération, la municipalité peut percevoir un montant de 200$ (droit supplétif) ou de 0.5% du prix de vente ou de la valeur de l’immeuble si elle est moindre de 40 000$.

Pour plus d’informations sur les règlements se rattachant à la Taxe de bienvenue ou sur tout autre sujet en immobilier, vous pouvez me contacter directement : Sheila Iacono 514.823.8611.

Ecrit par Sheila Iacono. Agent immobilier affilié.
Royal Le Page Habitaction. Courtier Immobilier agreé.

The Canadian Real Estate Association (CREA) reported Friday that the price for resale homes rose only 4% in April compared with the same month a year earlier, the slowest rate of increase in six years.

The slowdown in price increases resulted from a sharp increase in listings and a slower growth in sales, the report showed. Two new properties were listed for sale for every home that sold through the Multiple Listing Service (MLS) system across Canada in April.

The number of new listings of homes for sale on the MLS of real estate boards in Canada reached its highest level ever in April 2008 at 77,248 units, the report showed. Meanwhile, the number of homes sold during the month came in at 36,614 units in April

The national MLS residential average price rose 4% year-over-year to $317,619 in April 2008. This is the smallest year-over-year price increase in over six years.

Source: CEP News

A mortgage broker can assist you in ways that go well beyond offering great rates.

Many people think of a mortgage broker as someone who can help them get a good rate on their mortgage. While this is certainly true, a mortgage broker can also help you with much more than that.

A mortgage broker is a licensed financial professional with whom you can form a long-term relationship that can extend to various types of financing. Here are some examples:

• If you have an upcoming expense, such as sending your child to college or university, your mortgage broker can help you cash out equity in your home or secure a home equity line of credit.
• If you are looking to buy a cabin or lakefront property, a mortgage broker can help you with financing for it.
• Little-known fact: If you are having problems meeting all of your financial obligations, a mortgage broker can help you consolidate your debts by securing a debt consolidation loan, so you have just a single, manageable payment every month.
• If you want to finance a renovation or other major expenditures, your broker can help arrange suitable refinancing options.
• When it’s time to renew the mortgage, your broker can find a competitive mortgage program and interest rate other than your current bank or financial institutions resulting in further savings.
• Mortgage brokers may also be able to give you information about legal services for buying a home and recommend realtors, appraisers, and home inspectors.

Written by: Danuta Levitzki.
Conseillère en Financement Hypothécaire | Mortgage Loan Specialist.
For current interest rates or to get more information on mortgage financing feel free to visit Danuta’s website at www.HYPOTHECA.net or call direct at 1-800-605-6154.

Beaucoup de vendeurs se disent qu’ils n’ont rien à perdre à essayer de lister leur propriété à un prix plus élevé. Ils se disent que leur prix est toujours négociable ou qu’ils pourront toujours réajuster leur prix en cour de route. Avec les conditions actuelles du marché cette stratégie peut s’avérer plutôt néfaste qu’avantageuse pour l’obtention du meilleur prix possible. Voici pourquoi :

Moins de gens verront la propriété.

Il y a plusieurs moyens d’offrir de la visibilité à une propriété à vendre. La pancarte À VENDRE, le bouche à oreille, la publicité dans les journaux ou à la télévision et bien entendu, l’internet. La publicité sur internet peut se faire à travers plusieurs différents sites ex. :MLS.ca, les sites des différentes bannières de courtiers immobiliers, les sites de petites annonces et biens d’autres possibilités. Le fait est que la plus part de ces sites fonctionnent avec des moteurs de recherche qui permettent aux utilisateurs de sélectionner leurs critères de recherche. Le prix maximal qui les intéresse est souvent le critère le plus important et fonctionne dans la plupart des cas par tranches de 10 000$ ou 25 000$. Cela signifie qu’un acheteur qui a un budget maximal de 235 000$ pour son acquisition devra sélectionner la tranche de prix allant jusqu’à 240 000$ pour les tranches de 10 000$ ou 250 000$ si ce sont des tranches de 25 000$. Bien sur souvent, les acheteurs sélectionneront un montant un peu plus haut que leur budget mais il est important de savoir que dans bien des cas aujourd’hui, la marge de négociation est étroite dans le cas ou la propriété est listée au bon prix et les acheteurs qui sont de plus en plus informés le savent et limitent leurs recherches à quelques milliers de dollars au dessus de leur budget. Alors imaginez le nombre de clients potentiels qui pourraient se permettre de s’offrir la propriété mais qui risque de ne même pas la voir puisque elle est présentée à un prix qui dépasse la tranche qui les intéresse.

Difficiles d’attirer les offres.

Certains acheteurs verront tout de même la propriété car ils ont un budget plus élevé. Par contre, lorsqu’ils la visiteront ils la compareront à d’autres du même prix mais qui offrent beaucoup plus. Alors pourquoi feraient-ils une offre sur celle-ci si leur budget leur permettre d’acheter l’autre qu’ils ont vu qui est beaucoup plus grande ou qui offre beaucoup plus de luxe ou d’avantages?

Difficiles d’obtenir le financement.

Dans la plupart des cas, la promesse d’achat sera conditionnelle à l’obtention d’un prêt hypothécaire. Les institutions financières ou les compagnies d’assurances prêts procéderont dans la majorité des cas à une évaluation de la propriété. Pour ce faire ils étudieront le marché pour savoir leur degré de risque en cas de mauvais paiement de la part de l’acheteur. S’ils reprennent la propriété et doivent la remettre sur le marché pourront-ils facilement la revendre et récupérer leur investissement? Pour ce faire ils utiliseront les comparables À VENDRE et VENDUS. Cela signifie que même si on réussit à attirer l’attention sur la propriété au point d’obtenir une offre, la transaction risque d’échouer à cause de la difficulté à obtenir le financement.

Risque de faire vendre la compétition.

Les agents immobiliers ainsi que les acheteurs qui sont de plus en plus informés ont accès à toutes sortes d’informations qui leurs permet de comparer les produits. Ça veut dire qu’une propriété dont le prix est trop élevé pourrait être utilisée pour en faire vendre une autre puisque pour la même qualité on peut payer moins cher ou qu’on peut obtenir mieux pour le même prix.

La propriété souffre d’un désintéressement du marché.

Le marché d’aujourd’hui est encore bouillonnant. Tout se passe très vite et les gens y sont habitués. Une propriété ne reste pas très longtemps à vendre. Les acheteurs avertis épluchent le marché à travers des différents moyens qu’ils ont de savoir tout ce qui est à vendre. Ils risquent de voir et de revoir les mêmes maisons à différents endroits et ils sont à la recherchent de nouveauté. Alors même si en cour de route on décide de réduire le prix de vente, le nouveau prix risque de ne pas faire beaucoup de vagues car la propriété ne sera quand même pas une nouveauté. Aussi plusieurs acheteurs auront des craintes lorsqu’il s’agit d’une propriété qui est sur le marché depuis longtemps : Pourquoi cette maison n’a pas trouvé preneur? Il doit y avoir quelque chose qui cloche.

En résumé, c’est préférable de battre le fer quand il est chaud! Les vendeurs ont tout intérêt d’être réalistes face à la valeur de leur bien comparé à ce qu’il y a de disponible sur le marché. Les comparables À VENDRE et VENDUS leur donneront l’heure juste sur le prix qu’ils peuvent espérer. Il est préférable d’afficher un prix plus près du prix auquel on est prêt à vendre pour attirer le plus d’attention possible. Il est mieux de négocier serré que de n’avoir aucune offre à négocier. Dans un monde de surconsommation comme le nôtre on obtient toujours un meilleur prix lorsque c’est le nouveau truc in alors les meilleures offres risques d’arriver lorsque la propriété est toute fraîche sur le marché. Ceci bien sûr si elle est affichez au bon prix pour le bon produit.

Si vous voulez avoir une juste estimation de la valeur marchande de votre propriété sur le marché d’aujourd’hui, n’hésitez pas à me contacter Sheila Iacono, agent immobilier affilié au 514.823.8611. Ce service est gratuit et sans obligation.

Payment Adjustment Period
The time period where payments on an adjustable-rate mortgage (ARM) may fluctuate.

Payment Cap
A contractual limitation on the amount of the monthly payment of an adjustable-rate mortgage or other variable rate loan.

Penalty
In mortgage terms, a penalty is a set rate or length of time the penalty will be charged based on the remaining loan amount. The penalty is usually three months interest or interest rate differential. Read more »»

You started out with a high listing price. It’s been a while since your property is for sale…and no offers.

What could be wrong?

The property is in a hot neighbourhood, so the location is not the problem.

The conditions are great; top-notch with lots of renovations. You even got complemented on the décor and how well maintained it was.

Then why are there no offers?

Could it be the price?

After giving it some thought, you realized that perhaps, the reason why those few visitors never made an offer is because your property might be over the market value.

And you should know what the market value is…

Before listing your property, you checked the MLS for the current listings in your area, compared to similar properties, called an agent to give you a free home evaluation (just to make sure) and got a sheet called the “Comparable Market Analysis” (CMA), then decided what the asking price should be - regardless of what that CMA thingy said about the suggested asking price. Did you not?

Ok.

Now your property is NOT selling. What do you do next?

You drop the price. But, by now it might be a little too late. Your property is old news.

(The Risks of) selling your home above market price.

Let’s say you finally get an accepted offer for your house, from an uninformed buyer.

Like most buyers out there, they will need a mortgage; in these situations the offer to purchase is conditional to mortgage approval. No mortgage, no deal.

When receiving the (signed and final) offer to purchase, the mortgage lender requires an appraisal of the property before they consent to the financing. If the current market conditions and the comparable sales for the last six months do not support your sales price, the banks won’t approve it.

The lender will give their own appraisal to the buyer, and the amount they are willing to lend based on that evaluation. If the buyer is putting 20% down payment, the bank will finance 80%. Not a penny more. Which means: the buyers have to get more money, so they can afford your property.

And your deal falls through.

If the buyer is still interested, you can try to re-negotiate the price or the terms. But if not, your property could go back on the market.

Remember:

The longer a home sits on the market, the harder it is to get a good offer.

Once the offer expires, your property is available for new visits, but by now any informed potential buyer who kept an eye on your property will know there were offers on the table, and if they don’t know they will ask. It is your responsibility (or your listing agent’s) to reveal the reasons why the deal didn’t go through, without disclosing the previous accepted price.

There’s nothing more frustrating than having all the ingredients for a successful sale, (pre-approved buyer, a good inspection report, etc.) and then having the bank refusing to lend the money because the property “Is not worth that amount”

New buyers interested in making an offer will think that since the property has been on the market so long; the owner might be desperate to sell by now, and making a low-ball offer will probably get accepted.

By starting out with a high listing price, you could end up selling for a much lower price.

Here are a few more reasons why you should not overprice your home

Get more home selling tips: Subscribe to the Montreal Real Estate Blog

Photo: Deyanira Bautista

The Montreal Real Estate Blog showcases outstanding images from talented local photographers. Images are licensed with Creative Commons 3.0 . If you’d like to submit your photography, please join our flickr pool.

On entend souvent parlé du programme d’aide financière offert aux premiers acheteurs désirant acquérir une 1ère propriété à Montréal. Cet article devrait vous éclaircir sur les conditions d’admission qui sont pour le moins sévères.

Qui est admissible?

Toute personne physique qui achète sa première propriété.

(Le demandeur doit démontrer qu’il n’a pas été propriétaire d’une habitation au Québec durant les 5 dernières années.)

Quels types de propriétés sont admissibles?

Propriétés neuves abordables. C’est-à-dire que le prix incluant les taxes et les extras ne doit pas dépasser:

-180 000$ pour un ménage sans enfant pour avoir droit à une aide financière de 6500$.

-235 000$ pour un ménage avec au moins un enfant de moins de 18 ans (Lors de l’inscription au Registre foncier.) pour avoir droit à une aide financière de 10 000$.

• S’il s’agit d’un logement certifié conforme au programme d’efficacité énergétique Novoclimat, le prix d’achat admissible augmente de 2500$.
• Le demandeur doit être le premier acheteur et la propriété doit être inscrite à un programme de garantie des maisons neuves.
• La propriété ne doit pas avoir été occupée avant son achat. ( Sauf par le demandeur pendant un maximum de 12 mois. )

Immeubles locatifs existants entièrement résidentiels (de 2 à 5 logements) dont la valeur foncière pour le terrain et le bâtiment inscrite au rôle d’évaluation en vigueur au moment de la demande ne dépasse pas :

-Duplex : 296 000$ pour une aide financière de 5500$
-Triplex : 346 000$ pour une aide financière de 7500$
-Quadruplex : 398 000$ pour une aide financière de 8000$
-Quintuplex : 455 000$ pour une aide financière de 8500$

• Le demandeur doit habiter l’immeuble à titre de locataire depuis plus de 6 mois avant l’achat.
• Le vendeur de l’immeuble ne doit pas avoir occupé un logement de la propriété au cours des 12 mois précédant l’acquisition par le demandeur.
• La bâtisse doit avoir été construite ou transformée en bâtiment résidentiel depuis plus de 10 ans.
• Le bâtiment ne doit pas être détenu en copropriété divise lors de l’acquisition par le demandeur.

IMPORTANT: Le demandeur de l’aide financière doit occuper à titre de résidence principale sa nouvelle habitation pendant au moins 3 ans à compter de la date d’achat. Dans le cas d’un bâtiment locatif (résidentiel de 2 à 5 logements), il ne doit pas être converti en copropriété divise dans les trois ans qui suivent l’obtention de l’aide financière. Si le propriétaire ayant bénéficié de l’aide financière ne respecte pas ses engagements il sera tenu de rembourser en tout ou en partie cette aide.

Le programme d’accession à la propriété devrait prendre fin le 31 décembre 2009 mais pourrait se terminer avant si les fonds sont épuisés.

Written by Sheila Iacono. Affiliated Real Estate Agent.
Royal Le Page Habitaction. Chartered Real Estate Broker

As long as I can remember the area around Notre Dame Street and de la Montagne has been continually changing.
Fields were cleared up, condos were developed on the west, then on the east side, a new student housing project is about to open. Many years have gone by since all the construction began, and amazingly enough this guy still has his for sale sign.

If I am not mistaken, it has been about seven years, maybe even more, that this property has had that same old sign: FOR SALE OR FOR RENT.

Previously, they had tenants on the main floor. Now, they don’t even have that. The building looks empty, run down and abandoned.
Trying to get the scoop on the situation here, I made a few calls to the number posted. No luck. If it’s not busy, the answering machine picks up. So, what’s the deal here? Is it for sale or not? Is it available for rent?
Are they selling out to the next developer? I think that’s just it.

A comparative market analysis (CMA) is an evaluation tool used by real estate agent’s, based on local listing and sales data, to determine the probable sale price of a property in the current market.

Who can use this information?

Both sellers and buyers alike.
Home sellers can use a CMA to help determine a list price. Buyers can use it to help them determine the offer price on a property they want to buy.

How accurate is this analysis?

Depending on the quality of the data; the listings used for comparison should ideally be located in the neighborhood, and they should be as similar as possible to the subject property.

Comparative elements:

• Property Type (condo, two storey houses, split level,etc);
• Numbers of rooms;
• Size of the living area and/or building size;
• Year built;
• Garage or parking spaces;
• Basement: finished, semi-finished or unfinished;
• Other similar features such as: fireplaces, inground pool, air conditioning, etc.

To determine the probable sale price of a property, the CMA will use the recent sales from the last 6 months. If the current market is changing rapidly, six months may be too long a time frame, in this case, 3 to 4 month sales records will be used as a reference.

The CMA should also include information about currently available comparable listings, as well as information about properties that did not sell during their listing period. These are called expired listings.

For sellers, active listings would be your competition once your home is on the market. How you price your property relative to the competition is critical to your home-selling success.

Thinking of selling your home?  Contact us for a free home estimate.

Get more home selling tips: Subscribe to the Montreal Real Estate Blog

Photo: Deyanira Bautista

The Montreal Real Estate Blog showcases outstanding images from talented local photographers. Images are licensed with Creative Commons 3.0 . If you’d like to submit your photography, please join our flickr pool.

One-year Adjustable
A mortgage where the annual rate changes from year to year. The rate is based on movements of a published index plus a specified margin, selected by the lender.

Open-end Lease
A type of lease that offers lowers payments, but more risk to the lessee because he or she must pay the difference between the residual value of the automobile as stated in the lease and the fair market value, if lower, at the end of the lease. The lessor pays for the appraisal that determines the automobile’s the value. If the lessee does not agree with the value, he or she can pay for an independent appraisal by an impartial third party. All parties must agree to the selected appraiser. Also know as a finance lease. Read more »»

Photo: Caribb

Doing a check up on Old Montreal pedestrianization, we found an article on Spacing Montreal that gives us some insights on the progress of the project. Many merchants in the area were very anxious, but not anymore. Here are some details

Photo: Johpor

The Montreal Real Estate Blog showcases outstanding images from talented local photographers. Images are licensed with Creative Commons 3.0 . If you’d like to submit your photography, please join our flickr pool.