Real Estate Glossary: T

Takeout Mortgage Loan
A long term mortgage loan that is advanced to a borrower on the completion of construction or in compliance with any other conditions in the loan commitment. The funds are typically used to pay off or take out the construction lender.

Tangible Personal Property
Assets other than real estate that physically exist. Business equipment and vehicles are tangible personal property whereas stock certificates and franchises only represent value and are therefore intangible property.

Tax Deduction
An allowable (by government) expense that can be subtracted from income before calculating income tax. [Read more]

Stratégie de prix affiché

[ Part II de l'article: Ma propriété n’a pas été vendue, pourquoi? ]

Un prix inscrit trop élevé est habituellement la raison #1 pourquoi une propriété n’a pas été vendue. S’il y a plusieurs maisons à vendre dans votre quartier qui offrent les mêmes caractéristiques que la vôtre (nombre de chambres et salles-de-bain, carré de maison ou grandeur de terrain, etc.) et qu’elles affichent un prix plus alléchant, c’est évidant qu’elles seront vendues avant la vôtre. Votre agent devrait être en mesure de vous fournir une étude comparative de votre secteur qui reflètera l’activité immobilière récente des alentours. Ce document devrait regrouper votre compétition actuelle, les propriétés voisines vendues (et leurs vraies conditions de vente) et celles qui comme la vôtre n’ont pas été vendues.

Les 3 erreurs les plus fréquentes au niveau de la stratégie de prix sont les suivantes :

1. Dans plusieurs cas les propriétés qui finissent par expirer sont le résultat des fausses promesses de certains agents. Ils surestiment le prix de votre maison car c’est ce que vous voulez entendre. Ils s’assurent ainsi d’avoir leur pancarte devant votre porte. Belle publicité pour eux et opportunité d’utiliser vos acheteurs pour vendre d’autres maisons plus abordables.

2. Les vendeurs attribuent une valeur sentimentale à leur propriété. Les acheteurs sont dépourvus de sentiment à l’égard de votre maison, ils s’en tiennent aux caractéristiques physiques et financières. Votre agent peut vous aider à voir les choses avec les yeux d’un acheteur.

3. Inscrire à un prix élevé et se dire que les acheteurs pourront toujours négocier. Dans un marché comme celui d’aujourd’hui la marge de négociation est beaucoup plus restreinte qu’elle a déjà été. Les acheteurs le savent et ne s’intéresseront pas aux propriétés qui affichent un prix beaucoup plus élevé que leur budget maximum. Cela aura donc pour effet de réduire votre visibilité sur le marché. Plus votre maison est vue plus elle risque d’attirer l’attention. Plus elle attire l’attention, plus elle risque d’attirer les offres. Plus vous avez d’offres plus vous risquez d’obtenir la meilleure. C’est difficile de négocier lorsqu’on n’a pas d’offre à négocier.

Ecrit par Sheila Iacono. Agent immobilier affilié.
Royal Le Page Habitaction. Courtier Immobilier agreé.

Real Estate Glossary: S

Selling Expenses
Additional expenses to be paid when selling an immovable, including mortgage loan balance, real estate broker compensation, notary, tax adjustments, etc.

Sale-leaseback
A type of real estate transaction where the seller transfers the title to the buyer upon purchase, but then rents the property from the new owner. This practice is not common in Canada.

Sales Contract
A legal written document that details the agreed upon conditions between a seller and a buyer regarding the sale of a specific property. Also called an “Agreement of Sale.”

Sales tax
Provincial and federal taxes applied to the purchase of a property. Residential resale properties are usually exempt from federal GST but newly constructed properties are not. [Read more]

Today’s Image: Centre d’Histoire de Montréal

Photo: Benoit Remillard

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Ma propriété n’a pas été vendue, pourquoi?

Votre propriété vient d’être retirée du marché et n’a pas été vendue, ne vous découragez pas. Cela n’a peut être rien à voir avec votre maison ou le marché. Il existe plusieurs raisons pour qu’une propriété n’en vienne à être expirée. Voici les 4 points à bien analyser :

1. Condition de la propriété :

Si la maison n’est pas présentée sous son meilleur jour on perd des ventes potentielles. La condition du toit, de la fondation, de la structure, de la peinture et du recouvrement de plancher sont des éléments importants qui sont pris en compte par l’acheteur. Il est bien sûr avantageux de faire certains travaux mais si le projet vous est impossible, il faudra prendre en considération ce fait lors de la négociation du prix.

Votre maison devra être impeccablement propre à l’intérieur comme à l’extérieur. C’est incroyable de constater que la majorité des acheteurs refusent de voir au-delà de petits détails esthétiques superficiels. Pour illustrer cette idée, beaucoup d’acheteurs peuvent visiter une maison qui serait parfaite pour eux au niveau des caractéristiques et qui affiche en plus un prix en-dessous du marché. Malgré tout, si la propriété est très encombrée, que le tapis est abîmé, la peinture jaunie et écaillée ou qu’il y a une forte odeur d’animaux, ils ne retiendront pas la propriété et préféreront passer à la prochaine.

Votre agent pourra vous donner une liste de conseils de petites choses à faire qui contribueront à rendre votre propriété plus attirante. La plupart de ces conseils ont un coût minime et nécessite plutôt votre temps.

2. A stratégie de prix affiché:

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Ecrit par Sheila Iacono. Agent immobilier affilié.
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House prices decline for first time in nine years in June: MLS data

House prices in Canada had their first monthly year-over-year decline in more than nine years in June, the Canadian Real Estate Association reported Tuesday.

Gregory Klump, the association’s chief economist, says the price decline was the first since January, 1999 and reflects a slumping economy and the huge runup in prices in recent years in Alberta’s energy-based economy.

In June, the major market MLS residential average price edged down 0.4 per cent year-over-year to $341,096, says the association as it released its latest Multiple Listing Service statistics.

Klump says the slight decline in average price comparison reflects the impact the surge in average price in Calgary and Edmonton had last year.

The real estate group says the average price in these markets retreated after rising dramatically last year, but has stabilized since March this year in line with a balanced market.

Source: The Canadian Press

Around the News:

• House prices hit brakes - The Globe and Mail
  The cooling housing market took on a decided chill in June, when the average price of a resale home declined for the first time in more than nine years.News of the pullback in home prices came shortly after the Bank of Canada announced it would stand pat on interest rates, and it removes one potential factor that could have prompted a rate increase later this year, said Douglas Porter, deputy chief economist at BMO Nesbitt Burns Inc.
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Ottawa is tightening mortgage insurance rules

The federal government said Wednesday that it is tightening the rules relating to government-guaranteed mortgages.

The new rules, set to take effect Oct. 15, are a “responsible and measured approach … to reduce the risk of a U.S.-style housing bubble developing in Canada,” the Department of Finance said in a news release.
The measures will apply to new, government-backed, insured mortgages. “Canadians who already hold mortgages will not be affected,” it said.

The changes include:
• Cutting the maximum amortization period to 35 years from 40.
• Requiring a minimum down payment of five per cent, whereas loans for 100 per cent of the price are possible now.
• Establishing a requirement for a consistent minimum credit score.
• Introducing new loan-documentation standards.

The government acknowledged that the proportion of bank mortgages in arrears is stable at 0.27 per cent, “near the lowest levels experienced since 1990 and well below the highs of 0.65 per cent experienced in each of 1992 and 1997.”

Source: CBC News

Montréal Resale Market Trends

According to the MLS® system data, the resale market in the Montréal Metropolitan Area is bucking the trend in comparison with other large Canadian cities, says the Greater Montréal Real Estate Board’s (GMREB). In June 2008, residential transactions were on the rise by 2%, which brings the decrease of sales since the beginning of the year to only 3%.

“Unlike the general trend elsewhere in Canada, the resale market in the Montréal Metropolitan Area is doing well,” says Michel Beauséjour, FCA, Chief Executive Officer of the GMREB. “Other large Canadian cities are seeing slower activity, with sales in Toronto decreasing by 14% since the beginning of the year, by 32% in Calgary and by 20% in Vancouver.”

For the Montréal Metropolitan Area, 25,519 transactions were recorded in the MLS® system during the first six months of 2008, a decrease of 3% compared to the 26,430 sales during the same period last year.

“Condominiums go against the tide recorded since the start of 2008 with a cumulative increase of sales of 7% compared to the first six months of 2007, while single-family homes show an equal decrease of 7%,” says Michel Beauséjour.

MLS® Residential Statistics Montréal Metropolitan Area - January to June 2008
		Variation
Active listings New listings Total sales Single-family Condominiums Plex (2 to 5 dwellings) Volume of sales Median price Single-family Condominiums Plex (2 to 5 dwellings)	24,771 42,791 25,519 15,232 7,330 2,693 $6,506,683,671 $225,000 $183,000 $336,950	+2 % +6 % -3 % -7 % +7 % -6 % +1 % +6 % +3 % +7 %

Source: The Montreal Real Estate Board