Ma propriété n’a pas été vendue: Communication entre le client et l’agent

[ Part IV de l'article: Ma propriété n’a pas été vendue, pourquoi? ]

Les 3 premiers points nommés, sont ceux qui reviendront le plus souvent lorsqu’il est question des raisons pourquoi une propriété en arrive à expirer. Ce dernier point est à mon avis tout aussi important. Lors de la mise en vente d’une propriété qui n’a pas le succès escompté, il y a souvent détérioration de la relation client/agent. Cette détérioration pourrait facilement être évitée avec une meilleure communication.

Premièrement, si votre agent ne vous tient pas informé de se qui se passe avec la vente de votre maison, cela diminue l’efficacité de l’ensemble  des efforts de vente.

Il est important de faire un suivi avec les clients ou les agents qui visitent votre propriété, leurs commentaires peuvent être constructifs. S’il n’y a pas d’action sur la propriété après un certain temps, il faut se rasseoir et voir ce qui se passe sur le marché pour savoir si le problème réside dans votre maison ou dans le marché en général. Bien des problèmes pourraient être corrigés avec une meilleure communication. Par exemple, si vous avez beaucoup de visites mais pas d’offre, votre agent pourrait vous conseiller les services d’une professionnelle du «home staging» pour trouver des solutions à certains commentaires négatifs des visiteurs ou encore envisager des arguments  déjà conçus à certaines objections. Vous aussi vous pourriez avoir des suggestions précieuses pour votre agent.
N’oubliez pas que votre agent est votre allié le plus précieux et qu’il ne travaille pas contre vous mais pour vous, alors misez sur l’honnêteté et la franchise avec lui. C’est la façon la plus efficace de mener vos projets à bon port.

Maintenant vous devez mieux comprendre pourquoi votre propriété n’est pas vendue et il est temps de passer à la prochaine étape.

Ne vous pressez pas pour remettre votre maison sur le marché car vous pourriez refaire les mêmes erreurs.  Vous devez sans doute déjà avoir reçu beaucoup d’appels, de cartes postales ou de visites d’agents immobiliers qui vous sollicitent le contrat de vente de votre propriété. Même si vous ne voulez pas signer avec eux il est indiqué de rester polis avec eux car ils auront peut être un acheteur pour votre maison lorsque vous déciderez de la remettre en vente.

La première étape est de choisir le bon agent. Celui qui comprend le marché, qui travaille dans l’immobilier à temps plein et qui saura vous faire bénéficier  des meilleures chances et conditions possibles pour la vente de votre propriété. Lors de votre rencontre il devrait venir bien préparé avec une étude comparative du marché et un plan marketing bien établi.

Je vous dis BONNE CHANCE dans tous vos projets! Je peux aussi vous offrir mes services ou vous référer à un de mes collègues pour une opinion claire, professionnelle, franche et honnête de la valeur de votre propriété sur le marché actuel.

Ecrit par Sheila Iacono. Agent immobilier affilié.
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Ma propriété n’a pas été vendue: Efforts Marketing

[ Part III de l'article: Ma propriété n’a pas été vendue, pourquoi? ]

Une stratégie marketing appropriée est un élément important au succès de la vente. Dans un marché de vendeurs, présentée la propriété sur MLS peut être suffisant. Par contre, si le marché change et tend à devenir un marché d’acheteurs, l’inventaire de propriétés à vendre augmente et le marketing doit être plus agressif. Il devient alors important de faire affaire avec un agent qui utilise des outils marketing plus diversifiés.

Les journaux locaux ou spécialisés peuvent s’avérer des choix judicieux. Utiliser plusieurs outils informatiques est une méthode efficace car une grande majorité d’acheteurs entameront leurs recherches sur internet avant même d’engager un agent. Le but est d’offrir le plus de visibilité possible pour susciter le plus d’intérêt possible de la part des acheteurs potentiels ou de leurs agents.

En plus, d’utiliser plusieurs outils marketing, il faut aussi présenter votre maison sous son meilleur angle sans toutefois faire de fausses promesses qui ne seront pas tenues lors de la visites. (texte descriptif, photos, etc.) De plus, certaines périodes de l’année sont plus appropriées à tel ou tel médias, un professionnel de l’immobilier sera en mesure de vous faire part de sont expérience dans le domaine.

A venir: Communication entre le client et l’agent

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Stratégie de prix affiché

[ Part II de l'article: Ma propriété n’a pas été vendue, pourquoi? ]

Un prix inscrit trop élevé est habituellement la raison #1 pourquoi une propriété n’a pas été vendue. S’il y a plusieurs maisons à vendre dans votre quartier qui offrent les mêmes caractéristiques que la vôtre (nombre de chambres et salles-de-bain, carré de maison ou grandeur de terrain, etc.) et qu’elles affichent un prix plus alléchant, c’est évidant qu’elles seront vendues avant la vôtre. Votre agent devrait être en mesure de vous fournir une étude comparative de votre secteur qui reflètera l’activité immobilière récente des alentours. Ce document devrait regrouper votre compétition actuelle, les propriétés voisines vendues (et leurs vraies conditions de vente) et celles qui comme la vôtre n’ont pas été vendues.

Les 3 erreurs les plus fréquentes au niveau de la stratégie de prix sont les suivantes :

1. Dans plusieurs cas les propriétés qui finissent par expirer sont le résultat des fausses promesses de certains agents. Ils surestiment le prix de votre maison car c’est ce que vous voulez entendre. Ils s’assurent ainsi d’avoir leur pancarte devant votre porte. Belle publicité pour eux et opportunité d’utiliser vos acheteurs pour vendre d’autres maisons plus abordables.

2. Les vendeurs attribuent une valeur sentimentale à leur propriété. Les acheteurs sont dépourvus de sentiment à l’égard de votre maison, ils s’en tiennent aux caractéristiques physiques et financières. Votre agent peut vous aider à voir les choses avec les yeux d’un acheteur.

3. Inscrire à un prix élevé et se dire que les acheteurs pourront toujours négocier. Dans un marché comme celui d’aujourd’hui la marge de négociation est beaucoup plus restreinte qu’elle a déjà été. Les acheteurs le savent et ne s’intéresseront pas aux propriétés qui affichent un prix beaucoup plus élevé que leur budget maximum. Cela aura donc pour effet de réduire votre visibilité sur le marché. Plus votre maison est vue plus elle risque d’attirer l’attention. Plus elle attire l’attention, plus elle risque d’attirer les offres. Plus vous avez d’offres plus vous risquez d’obtenir la meilleure. C’est difficile de négocier lorsqu’on n’a pas d’offre à négocier.

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Ma propriété n’a pas été vendue, pourquoi?

Votre propriété vient d’être retirée du marché et n’a pas été vendue, ne vous découragez pas. Cela n’a peut être rien à voir avec votre maison ou le marché. Il existe plusieurs raisons pour qu’une propriété n’en vienne à être expirée. Voici les 4 points à bien analyser :

1. Condition de la propriété :

Si la maison n’est pas présentée sous son meilleur jour on perd des ventes potentielles. La condition du toit, de la fondation, de la structure, de la peinture et du recouvrement de plancher sont des éléments importants qui sont pris en compte par l’acheteur. Il est bien sûr avantageux de faire certains travaux mais si le projet vous est impossible, il faudra prendre en considération ce fait lors de la négociation du prix.

Votre maison devra être impeccablement propre à l’intérieur comme à l’extérieur. C’est incroyable de constater que la majorité des acheteurs refusent de voir au-delà de petits détails esthétiques superficiels. Pour illustrer cette idée, beaucoup d’acheteurs peuvent visiter une maison qui serait parfaite pour eux au niveau des caractéristiques et qui affiche en plus un prix en-dessous du marché. Malgré tout, si la propriété est très encombrée, que le tapis est abîmé, la peinture jaunie et écaillée ou qu’il y a une forte odeur d’animaux, ils ne retiendront pas la propriété et préféreront passer à la prochaine.

Votre agent pourra vous donner une liste de conseils de petites choses à faire qui contribueront à rendre votre propriété plus attirante. La plupart de ces conseils ont un coût minime et nécessite plutôt votre temps.

2. A stratégie de prix affiché:

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Taxe de bienvenue: Qui n’a pas à la payer?

Dans un article précédant nous avons mentionné que la Taxe de bienvenue était applicable sur tout transfert de titre de propriété d’immeuble. Toutefois, il existe certain cas d’exonération dont ceux-ci :

• Achat d’un immeuble par un organisme public (gouvernem
• Achat de fermes ou de boisés qui continueront d’être exploités
• Transaction dont le prix de vente est inférieur à 5000$
• Transfert d’immeuble à sa compagnie par un actionnaire détenant 90% des actions dans la compagnie ou vice-versa
• Transfert d’immeuble entre parents ex. :

1. En ligne direct, c’est-à-dire : fils, fille, mère, père
2. Entre conjoints, c’est-à-dire : époux, conjoints unis civilement ou vivant ensemble depuis un certain temps (habituellement 12 mois)
3. Entre beau-père ou belle-mère et gendre ou bru
4. Entre beau-père ou belle-mère et beau-fils ou belle-fille

Lors d’une exonération, la municipalité peut percevoir un montant de 200$ (droit supplétif) ou de 0.5% du prix de vente ou de la valeur de l’immeuble si elle est moindre de 40 000$.

Pour plus d’informations sur les règlements se rattachant à la Taxe de bienvenue ou sur tout autre sujet en immobilier, vous pouvez me contacter directement : Sheila Iacono 514.823.8611.

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Surestimer le prix d’une propriété: risqué!

Beaucoup de vendeurs se disent qu’ils n’ont rien à perdre à essayer de lister leur propriété à un prix plus élevé. Ils se disent que leur prix est toujours négociable ou qu’ils pourront toujours réajuster leur prix en cour de route. Avec les conditions actuelles du marché cette stratégie peut s’avérer plutôt néfaste qu’avantageuse pour l’obtention du meilleur prix possible. Voici pourquoi :

Moins de gens verront la propriété.

Il y a plusieurs moyens d’offrir de la visibilité à une propriété à vendre. La pancarte À VENDRE, le bouche à oreille, la publicité dans les journaux ou à la télévision et bien entendu, l’internet. La publicité sur internet peut se faire à travers plusieurs différents sites ex. :MLS.ca, les sites des différentes bannières de courtiers immobiliers, les sites de petites annonces et biens d’autres possibilités. Le fait est que la plus part de ces sites fonctionnent avec des moteurs de recherche qui permettent aux utilisateurs de sélectionner leurs critères de recherche. Le prix maximal qui les intéresse est souvent le critère le plus important et fonctionne dans la plupart des cas par tranches de 10 000$ ou 25 000$. Cela signifie qu’un acheteur qui a un budget maximal de 235 000$ pour son acquisition devra sélectionner la tranche de prix allant jusqu’à 240 000$ pour les tranches de 10 000$ ou 250 000$ si ce sont des tranches de 25 000$. Bien sur souvent, les acheteurs sélectionneront un montant un peu plus haut que leur budget mais il est important de savoir que dans bien des cas aujourd’hui, la marge de négociation est étroite dans le cas ou la propriété est listée au bon prix et les acheteurs qui sont de plus en plus informés le savent et limitent leurs recherches à quelques milliers de dollars au dessus de leur budget. Alors imaginez le nombre de clients potentiels qui pourraient se permettre de s’offrir la propriété mais qui risque de ne même pas la voir puisque elle est présentée à un prix qui dépasse la tranche qui les intéresse.

Difficiles d’attirer les offres.

Certains acheteurs verront tout de même la propriété car ils ont un budget plus élevé. Par contre, lorsqu’ils la visiteront ils la compareront à d’autres du même prix mais qui offrent beaucoup plus. Alors pourquoi feraient-ils une offre sur celle-ci si leur budget leur permettre d’acheter l’autre qu’ils ont vu qui est beaucoup plus grande ou qui offre beaucoup plus de luxe ou d’avantages?

Difficiles d’obtenir le financement.

Dans la plupart des cas, la promesse d’achat sera conditionnelle à l’obtention d’un prêt hypothécaire. Les institutions financières ou les compagnies d’assurances prêts procéderont dans la majorité des cas à une évaluation de la propriété. Pour ce faire ils étudieront le marché pour savoir leur degré de risque en cas de mauvais paiement de la part de l’acheteur. S’ils reprennent la propriété et doivent la remettre sur le marché pourront-ils facilement la revendre et récupérer leur investissement? Pour ce faire ils utiliseront les comparables À VENDRE et VENDUS. Cela signifie que même si on réussit à attirer l’attention sur la propriété au point d’obtenir une offre, la transaction risque d’échouer à cause de la difficulté à obtenir le financement.

Risque de faire vendre la compétition.

Les agents immobiliers ainsi que les acheteurs qui sont de plus en plus informés ont accès à toutes sortes d’informations qui leurs permet de comparer les produits. Ça veut dire qu’une propriété dont le prix est trop élevé pourrait être utilisée pour en faire vendre une autre puisque pour la même qualité on peut payer moins cher ou qu’on peut obtenir mieux pour le même prix.

La propriété souffre d’un désintéressement du marché.

Le marché d’aujourd’hui est encore bouillonnant. Tout se passe très vite et les gens y sont habitués. Une propriété ne reste pas très longtemps à vendre. Les acheteurs avertis épluchent le marché à travers des différents moyens qu’ils ont de savoir tout ce qui est à vendre. Ils risquent de voir et de revoir les mêmes maisons à différents endroits et ils sont à la recherchent de nouveauté. Alors même si en cour de route on décide de réduire le prix de vente, le nouveau prix risque de ne pas faire beaucoup de vagues car la propriété ne sera quand même pas une nouveauté. Aussi plusieurs acheteurs auront des craintes lorsqu’il s’agit d’une propriété qui est sur le marché depuis longtemps : Pourquoi cette maison n’a pas trouvé preneur? Il doit y avoir quelque chose qui cloche.

En résumé, c’est préférable de battre le fer quand il est chaud! Les vendeurs ont tout intérêt d’être réalistes face à la valeur de leur bien comparé à ce qu’il y a de disponible sur le marché. Les comparables À VENDRE et VENDUS leur donneront l’heure juste sur le prix qu’ils peuvent espérer. Il est préférable d’afficher un prix plus près du prix auquel on est prêt à vendre pour attirer le plus d’attention possible. Il est mieux de négocier serré que de n’avoir aucune offre à négocier. Dans un monde de surconsommation comme le nôtre on obtient toujours un meilleur prix lorsque c’est le nouveau truc in alors les meilleures offres risques d’arriver lorsque la propriété est toute fraîche sur le marché. Ceci bien sûr si elle est affichez au bon prix pour le bon produit.

Si vous voulez avoir une juste estimation de la valeur marchande de votre propriété sur le marché d’aujourd’hui, n’hésitez pas à me contacter Sheila Iacono, agent immobilier affilié au 514.823.8611. Ce service est gratuit et sans obligation.