The Montreal Real Estate Blog

Dans un article précédant nous avons mentionné que la Taxe de bienvenue était applicable sur tout transfert de titre de propriété d’immeuble. Toutefois, il existe certain cas d’exonération dont ceux-ci :

• Achat d’un immeuble par un organisme public (gouvernem
• Achat de fermes ou de boisés qui continueront d’être exploités
• Transaction dont le prix de vente est inférieur à 5000$
• Transfert d’immeuble à sa compagnie par un actionnaire détenant 90% des actions dans la compagnie ou vice-versa
• Transfert d’immeuble entre parents ex. :

1. En ligne direct, c’est-à-dire : fils, fille, mère, père
2. Entre conjoints, c’est-à-dire : époux, conjoints unis civilement ou vivant ensemble depuis un certain temps (habituellement 12 mois)
3. Entre beau-père ou belle-mère et gendre ou bru
4. Entre beau-père ou belle-mère et beau-fils ou belle-fille

Lors d’une exonération, la municipalité peut percevoir un montant de 200$ (droit supplétif) ou de 0.5% du prix de vente ou de la valeur de l’immeuble si elle est moindre de 40 000$.

Pour plus d’informations sur les règlements se rattachant à la Taxe de bienvenue ou sur tout autre sujet en immobilier, vous pouvez me contacter directement : Sheila Iacono 514.823.8611.

Ecrit par Sheila Iacono. Agent immobilier affilié.
Royal Le Page Habitaction. Courtier Immobilier agreé.

Beaucoup de vendeurs se disent qu’ils n’ont rien à perdre à essayer de lister leur propriété à un prix plus élevé. Ils se disent que leur prix est toujours négociable ou qu’ils pourront toujours réajuster leur prix en cour de route. Avec les conditions actuelles du marché cette stratégie peut s’avérer plutôt néfaste qu’avantageuse pour l’obtention du meilleur prix possible. Voici pourquoi :

Moins de gens verront la propriété.

Il y a plusieurs moyens d’offrir de la visibilité à une propriété à vendre. La pancarte À VENDRE, le bouche à oreille, la publicité dans les journaux ou à la télévision et bien entendu, l’internet. La publicité sur internet peut se faire à travers plusieurs différents sites ex. :MLS.ca, les sites des différentes bannières de courtiers immobiliers, les sites de petites annonces et biens d’autres possibilités. Le fait est que la plus part de ces sites fonctionnent avec des moteurs de recherche qui permettent aux utilisateurs de sélectionner leurs critères de recherche. Le prix maximal qui les intéresse est souvent le critère le plus important et fonctionne dans la plupart des cas par tranches de 10 000$ ou 25 000$. Cela signifie qu’un acheteur qui a un budget maximal de 235 000$ pour son acquisition devra sélectionner la tranche de prix allant jusqu’à 240 000$ pour les tranches de 10 000$ ou 250 000$ si ce sont des tranches de 25 000$. Bien sur souvent, les acheteurs sélectionneront un montant un peu plus haut que leur budget mais il est important de savoir que dans bien des cas aujourd’hui, la marge de négociation est étroite dans le cas ou la propriété est listée au bon prix et les acheteurs qui sont de plus en plus informés le savent et limitent leurs recherches à quelques milliers de dollars au dessus de leur budget. Alors imaginez le nombre de clients potentiels qui pourraient se permettre de s’offrir la propriété mais qui risque de ne même pas la voir puisque elle est présentée à un prix qui dépasse la tranche qui les intéresse.

Difficiles d’attirer les offres.

Certains acheteurs verront tout de même la propriété car ils ont un budget plus élevé. Par contre, lorsqu’ils la visiteront ils la compareront à d’autres du même prix mais qui offrent beaucoup plus. Alors pourquoi feraient-ils une offre sur celle-ci si leur budget leur permettre d’acheter l’autre qu’ils ont vu qui est beaucoup plus grande ou qui offre beaucoup plus de luxe ou d’avantages?

Difficiles d’obtenir le financement.

Dans la plupart des cas, la promesse d’achat sera conditionnelle à l’obtention d’un prêt hypothécaire. Les institutions financières ou les compagnies d’assurances prêts procéderont dans la majorité des cas à une évaluation de la propriété. Pour ce faire ils étudieront le marché pour savoir leur degré de risque en cas de mauvais paiement de la part de l’acheteur. S’ils reprennent la propriété et doivent la remettre sur le marché pourront-ils facilement la revendre et récupérer leur investissement? Pour ce faire ils utiliseront les comparables À VENDRE et VENDUS. Cela signifie que même si on réussit à attirer l’attention sur la propriété au point d’obtenir une offre, la transaction risque d’échouer à cause de la difficulté à obtenir le financement.

Risque de faire vendre la compétition.

Les agents immobiliers ainsi que les acheteurs qui sont de plus en plus informés ont accès à toutes sortes d’informations qui leurs permet de comparer les produits. Ça veut dire qu’une propriété dont le prix est trop élevé pourrait être utilisée pour en faire vendre une autre puisque pour la même qualité on peut payer moins cher ou qu’on peut obtenir mieux pour le même prix.

La propriété souffre d’un désintéressement du marché.

Le marché d’aujourd’hui est encore bouillonnant. Tout se passe très vite et les gens y sont habitués. Une propriété ne reste pas très longtemps à vendre. Les acheteurs avertis épluchent le marché à travers des différents moyens qu’ils ont de savoir tout ce qui est à vendre. Ils risquent de voir et de revoir les mêmes maisons à différents endroits et ils sont à la recherchent de nouveauté. Alors même si en cour de route on décide de réduire le prix de vente, le nouveau prix risque de ne pas faire beaucoup de vagues car la propriété ne sera quand même pas une nouveauté. Aussi plusieurs acheteurs auront des craintes lorsqu’il s’agit d’une propriété qui est sur le marché depuis longtemps : Pourquoi cette maison n’a pas trouvé preneur? Il doit y avoir quelque chose qui cloche.

En résumé, c’est préférable de battre le fer quand il est chaud! Les vendeurs ont tout intérêt d’être réalistes face à la valeur de leur bien comparé à ce qu’il y a de disponible sur le marché. Les comparables À VENDRE et VENDUS leur donneront l’heure juste sur le prix qu’ils peuvent espérer. Il est préférable d’afficher un prix plus près du prix auquel on est prêt à vendre pour attirer le plus d’attention possible. Il est mieux de négocier serré que de n’avoir aucune offre à négocier. Dans un monde de surconsommation comme le nôtre on obtient toujours un meilleur prix lorsque c’est le nouveau truc in alors les meilleures offres risques d’arriver lorsque la propriété est toute fraîche sur le marché. Ceci bien sûr si elle est affichez au bon prix pour le bon produit.

Si vous voulez avoir une juste estimation de la valeur marchande de votre propriété sur le marché d’aujourd’hui, n’hésitez pas à me contacter Sheila Iacono, agent immobilier affilié au 514.823.8611. Ce service est gratuit et sans obligation.

On entend souvent parlé du programme d’aide financière offert aux premiers acheteurs désirant acquérir une 1ère propriété à Montréal. Cet article devrait vous éclaircir sur les conditions d’admission qui sont pour le moins sévères.

Qui est admissible?

Toute personne physique qui achète sa première propriété.

(Le demandeur doit démontrer qu’il n’a pas été propriétaire d’une habitation au Québec durant les 5 dernières années.)

Quels types de propriétés sont admissibles?

Propriétés neuves abordables. C’est-à-dire que le prix incluant les taxes et les extras ne doit pas dépasser:

-180 000$ pour un ménage sans enfant pour avoir droit à une aide financière de 6500$.

-235 000$ pour un ménage avec au moins un enfant de moins de 18 ans (Lors de l’inscription au Registre foncier.) pour avoir droit à une aide financière de 10 000$.

• S’il s’agit d’un logement certifié conforme au programme d’efficacité énergétique Novoclimat, le prix d’achat admissible augmente de 2500$.
• Le demandeur doit être le premier acheteur et la propriété doit être inscrite à un programme de garantie des maisons neuves.
• La propriété ne doit pas avoir été occupée avant son achat. ( Sauf par le demandeur pendant un maximum de 12 mois. )

Immeubles locatifs existants entièrement résidentiels (de 2 à 5 logements) dont la valeur foncière pour le terrain et le bâtiment inscrite au rôle d’évaluation en vigueur au moment de la demande ne dépasse pas :

-Duplex : 296 000$ pour une aide financière de 5500$
-Triplex : 346 000$ pour une aide financière de 7500$
-Quadruplex : 398 000$ pour une aide financière de 8000$
-Quintuplex : 455 000$ pour une aide financière de 8500$

• Le demandeur doit habiter l’immeuble à titre de locataire depuis plus de 6 mois avant l’achat.
• Le vendeur de l’immeuble ne doit pas avoir occupé un logement de la propriété au cours des 12 mois précédant l’acquisition par le demandeur.
• La bâtisse doit avoir été construite ou transformée en bâtiment résidentiel depuis plus de 10 ans.
• Le bâtiment ne doit pas être détenu en copropriété divise lors de l’acquisition par le demandeur.

IMPORTANT: Le demandeur de l’aide financière doit occuper à titre de résidence principale sa nouvelle habitation pendant au moins 3 ans à compter de la date d’achat. Dans le cas d’un bâtiment locatif (résidentiel de 2 à 5 logements), il ne doit pas être converti en copropriété divise dans les trois ans qui suivent l’obtention de l’aide financière. Si le propriétaire ayant bénéficié de l’aide financière ne respecte pas ses engagements il sera tenu de rembourser en tout ou en partie cette aide.

Le programme d’accession à la propriété devrait prendre fin le 31 décembre 2009 mais pourrait se terminer avant si les fonds sont épuisés.

Written by Sheila Iacono. Affiliated Real Estate Agent.
Royal Le Page Habitaction. Chartered Real Estate Broker

La « taxe de Bienvenue » est en fait le nom commun donné aux droits sur les mutations immobilières. Toutes les municipalités ont le devoir de percevoir un droit pour le transfert de titre de tout immeuble qu’il soit neuf ou usagé situé sur leur territoire. C’est à l’acheteur que revient de payer ce droit.

La « taxe de Bienvenue » est calculée à partir du plus élevé des montants suivants:

Le prix payé pour l’acquisition de l’immeuble
Le montant de la contrepartie inscrite à l’acte de transfert
La valeur inscrite au rôle d’évaluation municipale uniformisée

Elle est calculée comme suit :

• 0.5% pour les premiers 50 000$
• 1.0% entre 50 000$ et 250 000$
• 1.5% pour les montants excédant 250 000$

Exemple 1 :

Pour une propriété d’une valeur de 275 000$ :

50 000 X 0.5% = 250$
(250 000 - 50 000) = 200 000 X 1.0% = 2000$
(275 000 - 250 000) = 25 000 X 1.5% = 375$
TOTAL :
250$ + 2000$ + 375$ = 2625$

Exemple 2 :

Pour une propriété d’une valeur de 180 000$ :

50 000 X 0.5% = 250$
(180 000 - 50 000) = 130 000 X 1.0% = 1300$
(Excédant de 250 000$ taxé à 1.5% non applicable)
TOTAL :
250$ + 1300$ = 1550$

Pour obtenir plus d’informations sur les droits de mutations, contactez la municipalité concernée.

Written by Sheila Iacono. Affiliated Real Estate Agent.
Royal Le Page Habitaction. Chartered Real Estate Broker

English Version

The Montreal Real Estate Blog gives a warm welcome to our new contributor: Sheila Iacono. She will be sharing her Real Estate knowledge with informative articles en français.

A long time friend and collegue, Sheila Iacono is also an Affiliated Real Estate Agent for Royal Le Page Habitaction. She has been involved in the industry for the last five years, working with home sellers and buyers in Montreal and surrounding areas.
Some of you, who contacted us through our buyers form, had probably met her by now. And if you haven’t, then tune in for upcoming posts, a direct link to her contact info will be available.

Sheila, welcome aboard and looking forward to reading your post.